Поиск предложений о продаже бизнеса (13000+ объявлений)



полезные ресурсы
Обзор рынков офисной и коммерческой недвижимости в 1 квартале 2012 года.

Вашему вниманию предлагается очередной выпуск нашего бюллетеня, в котором традиционно публикуются полезные статьи о покупке и продаже бизнеса, а также новости, события, тенденции и перспективы различных рынков.

В настоящем выпуске рассматриваются два ключевых сегмента рынка коммерческой недвижимости – офисная и торговая недвижимость. В обзорах описывается ситуация на рынках офисной и торговой недвижимости в 1 квартале 2012г., анализируются основные тенденции и перспективы, а также динамика спроса/предложений на данных рынках.

При подготовке настоящего обзора были использованы собственные данные BusinessesForSale, а также данные, полученные из открытых источников, от экспертов, бизнес-брокеров и иных участников рынка коммерческой недвижимости. Для удобства ознакомления, часть данных представлена в виде таблиц и диаграмм. Приятного просмотра!

Обзор рынка офисной недвижимости за 1 квартал 2012 года

Основные тенденции

  • Первый квартал характеризовался некоторым затишьем на рынке аренды офисных площадей по сравнению с активностью, наблюдавшейся в конце 2011 года. Тем не менее, уровень спроса оказался несколько выше показателя I квартала прошлого года.
  • Развитие ситуации на рынке офисной недвижимости зависит от стоимости нефти – динамика цен влияет на спрос, и, как следствие, на арендные ставки на офисные помещения. В I квартале 2012 года средняя цена нефти марки Urals выросла на 14,3% по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года – с $102,52 до $117,19 за баррель. Такая динамика позволяет ожидать дальнейшего роста активности на рынке офисной недвижимости.
  • В условиях объявленного московскими властями ограничения строительства в центре столицы в зоне особого внимания оказались промзоны.
  • Департамент градостроительной политики г.Москвы планирует завершить разработку проектов планировки промышленных зон к началу 2013 г. В течение 2012 года власти обещают вывести из фонда промзон 1,53 тыс. га. В настоящее время выбирается концепция развития территорий заводов АЗЛК, ЗИЛ, ведутся проектные работы по промзонам в районе ММДЦ «Москва-Сити», в Басманном районе, в Доргомилово, Замоскворечье и других районах Москвы.
  • В I квартале 2012 года инвестиционная активность на рынке недвижимости была невысокой, что характерно для начала года. Среди инвестиционных сделок можно отметить покупку основателем «Стройгазконсалтинга» Зиядом Манасиром у совладельца «Седьмого континента» Александра Занадворова 15 тыс.кв.м (около 50%) офисных площадей в БЦ «Башня 2000», а также продажу «Сбербанк Капиталом» принадлежащих ему площадей в комплексе «Город Столиц» дочерней структуре О1 Properties. Последняя может также приобрести БЦ «Дукат-III» у компании Hines и БЦ Silver City у фонда Evans Randall. Кроме того, стало известно о переходе к компании А1, входящей в «Альфа-групп», части недостроенного БЦ «Два капитана» под Красногорском.
  • В I квартале ряд девелоперов заявили о новом строительстве офисных площадей. Компания BPS International объявила о реализации в Химках многофункционального проекта «Старый город», являющегося продолжением завершаемого компанией делового комплекса «Кантри Парк». MR-Group на выставке MIPIM-2012 представила проект МФК «Водный», в составе которого запланировано строительство более 60 тыс.кв.м офисов.
  • Среди отмененных проектов в центре Москвы – строительство культурно-делового центра в составе комплекса «Усадьба-центр», а также проект «Русский авангард», который планировала реализовать Capital Group. Не будет построен бизнес-парк на Большой Полянке девелопера «Промсвязьнедвижимость» - вместо него будет возведен жилой квартал. Согласно заявлению московских властей, на 2012 год запланирована отмена строительства еще 20 офисных объектов общей площадью более 2 миллионов квадратных метров.

Предложение

  • В 1 квартале 2012 г. в Москве было введено в эксплуатацию всего одно здание класса А: БЦ Lighthouse (Валовая ул., 28, офисная площадь – 22,1 тыс.кв.м). В сегменте класса В прирост предложения составил около 70 тыс. кв.м: готов к въезду арендаторов БЦ West Park на Очаковском ш., 29 (офисная площадь 34 тыс.кв.м), завершилась реконструкция нескольких небольших объектов.
  • На II–IV кв. 2012 г. запланирован ввод в эксплуатацию более 30 объектов недвижимости с офисной составляющей. Заявленная к вводу совокупная офисная площадь превышает 840 тыс. кв.м. Традиционный перенос сроков ввода, по нашим прогнозам, коснется не менее 30% объектов, и прирост предложения по итогам 2012 г. составит 650-680 тыс.кв.м, что примерно равно показателю 2011 года.
    динамика прироста предложения офисных площадей
    распределение офисных площадей по кольцевым зонам
  • Среди ожидаемых к вводу в 2012 г. проектов 68% относится к классу А, 32% – к классам B и B+ (по офисной площади). Основная доля запланированных к вводу площадей (55%) приходится на расширенную зону Третьего транспортного кольца . Среди ожидаемых к вводу проектов в этой зоне – «Аэродом», Sky Light, Alcon, ГДЦ «Парк Победы», Olympic Hall и др.
распределение офисных площадей по удаленным площадям

Спрос

  • Спрос на офисные площади сохраняет стабильность. Объем сделок аренды и покупки офисных площадей в I квартале 2012 г. составили чуть более 150 тыс.кв.м (сделки аренды и покупки площадей конечными пользователями ).
  • По сравнению с уровнем IV квартала 2011 г. активность арендаторов снизилась более чем в 2 раза. Впрочем, снижение объема заключаемых сделок характерно для начала года, при этом в 2012 году дополнительными сдерживающими факторами выступили ожидаемые выборы президента и неопределенная ситуация на мировых финансовых рынках. Стоит отметить, что объем сделок на офисном рынке в I квартале 2012 г. на 12% превысил показатель I квартала 2011 года.
  • С начала 2011 г. наиболее активными арендаторами офисной недвижимости являются компании сферы IT и связи. По итогам 2011– I кв. 2012 г. их доля в структуре спроса достигла 22%, на 1% превысив показатель традиционно лидирующих в структуре спроса компаний банковского и финансового сектора. Значительный вклад в долю компаний сферы IT внесли крупнейшие сделки аренды 2011 г.: аренда компанией Mail.ru почти 30 тыс. кв.м в строящемся БЦ Sky Light и сделка «Лаборатории Касперского» по аренде 30 тыс.кв.м в проекте «Олимпия Парк».
    поквартальная динамика поглощения офисных площадей
    структура спроса по классу офисных площадей
  • В структуре спроса по итогам I квартала 2012 г. преобладают площади класса А (59%), эта доля сопоставима с показателем 2011 года. Стоит учитывать, что сегменты В+ и В являются менее прозрачными по сравнению с сегментом офисов класса А, не все сделки, проходящие в этих сегментах, становятся известны рынку, поэтому фактическая доля сделок аренды и покупки офисов классов В+ и В может быть значительно выше указанной.
    структура спроса на офисные площади
    примеры крупнейших сделок аренды

Вакантные площади

  • В первом квартале в среднем по Москве не произошло значимого изменения доли вакантных площадей: объем арендуемых примерно соответствовал объему освобождаемых помещений.
  • Стоит отметить, что вышедший на рынок объект класса А был заполнен примерно на 70%, и не оказал значительного влияния на показатель вакантных площадей в зоне Садового кольца, при этом показатель снизился на 2 п.п. по сравнению с уровнем начала года: здесь пустует около 13% офисных площадей, в значительной степени это площади класса А, выведенные на рынок в 2009-2011 гг.
  • В расширенной зоне ТТК свободно около 15% площадей, что составляет почти 900 тыс. кв. м. В Москва-Сити доля свободных площадей сократилась с 18 до 15% и составляет почти 70 тыс.кв.м.
  • Офисные объекты, расположенные вблизи МКАД, пустуют в среднем на 16-17%, показатель не изменился с начала года.

Ставки

  • Средневзвешенные ставки аренды в I квартале 2012 года сохраняли стабильность. При этом зафиксированы колебания арендных ставок внутри диапазонов за счет повышения стоимости аренды в наиболее качественных объектах и снижения ставки предложения в ряде недозаполненных, неудачно расположенных, устаревающих объектов.
  • Эти разнонаправленные движения ставок иллюстрируют продолжающуюся тенденцию дифференциации офисного рынка: в лучших бизнес-центрах ставка аренды повышается, в наименее успешных – понижается.
  • Средняя ставка аренды предлагаемых помещений класса А на конец 2011 года составила около $1220 за кв.м/год внутри Бульварного кольца и $800/кв.м/год в зоне Садового кольца. В расширенной зоне ТТК средневзвешенная базовая ставка аренды составила $565/кв.м/год, в зоне МКАД показатель для класса А равен $425/кв.м/год. За пределами центра ставки варьируются в диапазоне $230 - 750/кв.м/год в зависимости от расположения и заполненности объекта.
  • Для класса В+ ставки аренды в зоне Садового кольца составили около $670/кв.м/год, в зоне Бульварного кольца средневзвешенная стоимость аренды достигла $920/кв.м/год. В расширенной зоне ТТК средняя стоимость аренды составляет $470/кв.м/год, в зоне МКАД – $240/кв.м/год.
  • В офисах класса B- стоимость аренды находится в диапазоне $140-950/кв.м/год. Нижняя граница диапазона формируется объектами реконструкции в зоне МКАД и ряде нецентральных малопрестижных районов города, верхние значения диапазона формируют старые особняки в центре Москвы.